深圳优化住房限购政策，业内：4个一线城市集中调整给市场释放积极信号

继北京调整通州区商品房销售政策后，2月7日，深圳市住房和建设局官网发布《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》。业内分析认为，4个一线城市在春节前集中调整限购政策，是希望通过政策的适度调整步调一致地给市场释放积极的信号，提振市场预期，为楼市2024年一季度的开门红打造基础，形成小阳春的效应。

通知中提到，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。通知自印发之日起执行。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳将户籍家庭购房的规定，恢复到2021年7月15日新政之前的政策，取消落户三年、社保三年才可以买房的政策限制。主要基于以下两点考虑：一是之前宽松的落户政策下，外来人口通过落户深圳炒房的情况已经明显减少；二是深圳近年来常住人口出现减少，户籍人口增长也出现了疲态，需要调整户籍购房政策来增加深圳对常住人口和户籍人口的吸引力。

非户籍人口购房资格，从之前的连续5年社保要求降低到3年，这一政策与广州非户籍人口限购政策一致，同样也是基于近年来对于非户籍人口的吸引力下降的考虑。需要通过住房政策调整，增加城市对于非户籍人口的吸引力，促进住房与新型城镇化协同发展。

李宇嘉认为，4个一线城市在春节前集中调整了限购政策，一方面是基于2023年第四季度楼市表现相对比较弱，另一方面也是基于1月份以来楼市疲态依然的考虑。更重要的是，希望通过政策的适度调整步调一致地给市场释放积极的信号，集中造势、告别挤牙膏、单打独斗，通过媒体集中宣传的效应，提振市场预期，为楼市2024年一季度的开门红打造基础，形成小阳春的效应。

通过对比一线城市调整限购政策的差异。李宇嘉表示，北京和上海比较严格，在退出限购政策上比较谨慎，着重于考虑落实房住不炒和推动房地产发展新模式，不能基于短期房地产市场稳定而急于退出限购政策。京沪更多的从房地产、城镇化、产业人口集聚，促进职住平衡和产城融合，带动都市圈其他城市均衡发展，避免对周边城市和地区产生虹吸效应，避免资源过多的向房地产集中。

2023年第四季度，一线城市二手房价领跌，主要是广深下跌的比较明显，京沪相对稳定。因此，在非户籍人口购房资格上，京沪依然坚持5年社保的要求，广深一次性调整为三年，这也主要基于过去几十年来广深是吸引外来人口最为突出的城市。

不过，广州和深圳内部也出现了分化。深圳楼市弹性比较大，往往容易出现炒房的集中性爆发和退出，也导致楼市大起大落。因此，深圳是楼市的领头羊，在楼市调控上的城市能级比广州要高，在限购政策的退出上也相对谨慎。广州在4个一线城市里城市能级最弱，三级财政下需要土地出让来弥补财政支出的短缺，限购政策退出上相对坚决。

对于未来市场走势，李宇嘉预测，除了一线城市集中调整限购政策之外，预计一季度LPR和按揭利率也会继续下降。